Mislighold i næringseiendomsforetak: Kan mikrodata på bygg og leietakere forklare næringseiendomsforetakenes mislighold av bankgjeld?

Abstract

Bankene spiller en viktig rolle i det finansielle systemet som formidlere av kreditt. Ved store tap på utlån, kan bankenes egenkapital falle markert. Det kan føre til at bankene strammer inn på sine utlån, noe som kan bidra til å forsterke et tilbakeslag i økonomien. Bankene har en betydelig andel av sine utlån til næringseiendomsforetak og bankene har hatt store tap på utlån til denne næringen under tidligere kriser. Bankene tar normalt sett tap dersom det oppstår mislighold av bankgjeld. Det er derfor viktig å kunne forklare mislighold hos næringseiendomsforetak for å forstå bankenes utlånstap. Tidligere empiriske studier har vanligvis vektlagt makrovariabler, økonomiske nøkkeltall og til dels noen bygg-spesifikke variabler til å forklare mislighold på foretakslån med pant i næringsbygg. Om lag 2/3 av næringseiendomsforetakenes eiendeler består av bygg og tomter. Det gjør at leieinntekter og endringer i eiendomsverdien er viktig for deres lønnsomhet og soliditet. Det kan derfor tenkes at informasjon om bygg og leietakere kan bidra til å forklare næringseiendomsforetakenes mislighold av bankgjeld. Jeg benytter informasjon om næringsbygg fra selskapet Create Solutions (CS), som Norges Bank nylig har fått tilgang til. Jeg får informasjon om hvilke bygg næringseiendomsforetakene har pantsatt fra Grunnboken, hvor Kartverket har innhentet informasjon om pant til Norges Bank. Jeg benytter informasjon om mislighold fra Finanstilsynet og informasjon om kredittrating for leietakere og næringseiendomsforetak fra Bisnode. Jeg estimerer logit-modeller på mikrodata om næringseiendomsforetak, deres pantsatte bygg og leietakere i disse byggene. Den avhengige variabelen er mislighold av bankgjeld hos næringseiendomsforetak. Jeg finner at andelen areal i et bygg som ikke er utleid (arealledigheten) og beliggenheten til bygget har signifikant forklaringskraft for næringseiendomsforetakenes mislighold av bankgjeld. Næringseiendomsforetak med pantsatte bygg i mindre sentrale områder har økt sannsynlighet for mislighold. Økt arealledighet i byggene fører også til økt sannsynlighet for mislighold. Det kan blant annet forklares ut fra at økt arealledighet reduserer leieinntektene og at bygg i mindre sentrale områder er mindre omsettelige. Videre finner jeg også at leietakere med god kredittrating reduserer sannsynligheten for at næringseiendomsforetaket misligholder. Dårlig kredittrating til næringseiendomsforetak øker sannsynligheten for mislighold. Flere av variablene for bygg og leietakere er signifikante når vi kontrollerer for næringseiendomsforetakets kredittrating. Dette viser at mikrodata for bygg og leietakere har forklaringskraft utover kredittrating til næringseiendomsforetak.