| dc.description.abstract | Jeg ønsker med denne oppgaven å finne mulige forklaringer på hvorfor de norske og de danske boligprisene har utviklet seg så ulikt fra 2008, etter 40 år med en relativt synkronisert uvikling. Begge landene, så vel som de fleste andre OECD- land, opplevde en nedgang i boligprisene i forbindelse med den globale finanskrisen. Det oppsiktvekkende er at når de norske boligprisene tok seg opp igjen kort tid etter finanskrisen, fortsatte de danske prisene nedover i årene som fulgte. Ettersom de danske boligprisene så ut til å være på tur ned allerede før finanskrisen satte inn for fullt med kollapsen av Lehman Brothers den 15. september 2008, kan det ikke utelukkes at det danske boligmarkedet befant seg i en boligboble som var ved bristepunktet allerede før høsten 2008, og at denne prisnedgangen ville ha kommet før eller senere, men at den ble forsterket av finanskrisen. Det neste spørsmålet en kan stille seg er hvorfor det norske boligmarkedet ikke har fulgt i samme retning. Det faktum at de norske boligprisene -- etter en kortvarig knekk i 2008 -- tok seg opp igjen allerede i 2009, forsterker hypotesen om at det danske boligmarkedet kan ha vært drevet av en boligboble. For å besvare denne problemstillingen har jeg valgt å undersøke hvorvidt det danske boligmarkedet befant seg i en boligboble før 2008, eller om prisveksten kan forklares av fundamentale økonomiske faktorer. Det samme gjør jeg for Norge. Modellen jeg tar utgangspunkt i for å besvare problemstillingen er en likevektsjusertingsmodell for boligprisene i Norge, utviklet av Jacobsen og Naug (2004a).
I den første delen av denne oppgaven gjennomgår jeg en enkel teorimodell for bestemmelsen av boligprisene, der de ulike faktorene som påvirker tilbud og etterspørsel diskuteres, først på kort sikt, deretter på lang sikt. I de neste to seksjonene gjennomgår jeg pristeori for leiemarkedet, der de to landene er ulike ved at det danske markedet fortsatt er prisregulert, mens det norske leiemarkedet er markedsstyrt. Prisdannelsen i byene er også en seksjon som gjennomgås separat, ettersom boligmarkedet i storbyer, som for eksempel Oslo og København, er mer presset enn ellers i landet.
Med en historisk gjennomgang ønsker jeg i neste instans å se hvordan utviklingen i boligmarkedet kan sees i sammenheng med politiske beslutninger og den økonomiske utviklingen i hvert av de to landene. Jeg diskuterer også hvordan internasjonale økonomiske kriser kan ha påvirket boligprisutviklingen i Norge og Danmark.
Historiedelen etterfølges av en litteraturdel, som tar for seg noen viktige akademiske bidrag til analysen av boligbobler i USA. I den samme seksjonen, tar jeg for meg noe av det som er dokumentert for det norske og det danske boligmarkedet -- med fokus på studier av Bødker og Skaarup (2010) for det danske boligmarkedet og av Jacobsen og Naug (2004a) for det norske.
I den empiriske delen benytter jeg programvaren Oxmetrics6. Jeg estimerer et langsiktig likevektsnivå for boligprisene i Danmark ved hjelp av tidsrekkedata over perioden fra første kvartal 1993 til første kvartal 2004. Jeg følger en tilnærming som er lik den Jacobsen og Naug benyttet i sin analyse. Dette gjør jeg for å ha et best mulig sammenlikningsgrunnlag for å kunne karakterisere hvordan boligprisene i de to landene har beveget seg i forhold til de fundamentale forholdene de siste 10 årene. De to langtidssammenhengene – tallfestet henholdsvis i denne oppgaven (Danmark) og av Jacobsen og Naug (Norge) – benyttes i et utvidet tidsspenn. Formålet med dette er å analysere hvorvidt det er evidens for en boligboble i de to landene over perioden 2005 til 2011. Jeg sammenlikner den sanne boligprisutviklingen mot det estimerte fundamentalnivået. Disse resultatene brukes for å svare på hvorvidt Danmarks boligpriser lå under eller over likevekt i perioden før 2008, og hvorvidt prisnivået i ettertid avviker fra likevekt. Den samme analysen gjennomføres for Norge
Mine resultater indikerer at de danske prisene lå langt over det estimerte likevektsnivået i Danmark i perioden fra 2006 til 2008, og at dette er hovedårsaken til den negative og vedvarende boligprisutviklingen i Danmark i etterkant av finanskrisen. For Norge konkluderes det med at det ikke var en boligboble verken før eller etter 2008, og at prisutviklingen kan forklares av fundamentale økonomiske faktorer. | en_US |