| dc.description.abstract | Formålet med denne oppgaven var å finne ut betydningen generelle forbehold får, for rettsvirkningene mellom partene, ved salg av fast eiendom.
Av fremstillingen ovenfor fremgår at selger på langt nær blir fri for ethvert mangelsansvar knyttet til eiendommens beskaffenhet ved å innta en as-is klausul i avtalen, hvilket følger av at det ved bruken av generelle forbehold, er avhendingsloven § 3-9 som regulerer mangelsvurderingen. Dersom man etter en tolkning av as-is klausulen, kommer til at det er denne bestemmelsen som regulerer forholdet, vil den i tre tilfelle innskrenke as-is forbeholdet, og konstantere kontraktsbrudd på tross av partenes ønske om å avtale seg bort fra lovens risikoplassering. Disse tre situasjoner er: tilfelle hvor opplysningsbestemmelsene i §§ 3-7 og 3-8 er brutt, eller mangelen ellers anses som vesentlig.
Når det gjelder opplysningspliktsbestemmelsene, gjelder de uinnskrenket, uten unntak, på tross av as-is forbeholdet, og det vil dermed i utgangspunktet ikke medføre noen reell betydning at der er tatt et generelt forbehold. Det er også temmelig klart at et generelt forbehold ikke utvider opplysningsplikten. Men dersom ikke vilkårene for deres anvendelse er tilstede, vil momenter under bestemmelsene, kunne føres inn under § 3-9 2. punktums vesentlighetsvurdering. Dette vil i noen tilfelle føre til at forbeholdet får en reell betydning for mangelsvurderingen også mht. §§ 3-7 og 3-8.
Når det gjelder vesentlighetsvurderingen i 2. punktum, består den av både kvalitative og kvantitative momenter, i tillegg til kjøpers opplysningsplikt. De kvalitative momenter vil i det vesentlige være de andre mangelsbestemmelsene i kapittel 3. Dette vil være de samme bestemmelser som ønskes fraveket ved et generelt forbehold. Innendørs arealsvikt reguleres av § 3-8 og vil således kunne være et element i vesentlighetsvurderingen. Utendørsarealsvikt derimot, kan ikke fravikes ved as-is forbehold, og ei heller benyttes som moment under vesentlighetsvurderingen. Her ser vi at et forbehold ikke vil få noen reell betydning for rettsvirkningene mellom partene.
Terskelen på hva som utgjør en mangel i avhendingslovens forstand, vil kunne heves ved bruken av generelle forbehold. Bortsett fra altså for §§ 3-3, 3-7 og 3-8. Dette fordi man etter
§ 3-9 2. punktum må gjennom en vesentlighetsvurdering, før man kan konstantere om det foreligger en mangel. Dersom det konkrete forhold ikke anses vesentlig, foreligger der ikke kontraktsbrudd. Dette til forskjell fra avtaler uten forbehold, hvor avvik fra bestemmelsene automatisk utgjør en mangel. Vi ser at man ved å benytte generelle forbehold kan få en reell forskjell mht. mangelsvurderingen. Men forskjellen er nok mindre enn den formelle forskjellen loven og forarbeidene legger opp til. Dette skyldes bl.a. kjøpenes egenart. Det dreier seg om bruktkjøp av spesialytelser.
Når det gjelder kjøpers opplysningsplikt etter § 3-10 synes den å kunne bli utvidet ved bruken av as-is klausuler. Dette både fordi kjøper da har fått et varsel om å være på vakt, men også fordi Høyesterett i Bukkebo-dommen synes å pålegge undersøkelsesplikten på et langt tidligere stadium, enn dersom man ikke hadde as-is klausul.
Dommen taler også for at as-is klausuler krever bruk av sakkyndig bistand i langt større utstrekning enn ved avtaler uten forbehold, og at de fører til at det i visse tilfelle også kreves inngrep i byggverket, for at undersøkelsesplikten skal anses oppfylt. Det er likevel vanskelig å anse dette for sikker rett, idet dommen, i Rt.2002 side 1425 er sterkt knyttet til faktum i saken.
Selv om avhendingsloven benytter seg av begrepet ”vesentlig” flere steder, betyr ordet langt fra det samme i de ulike bestemmelser, og består av ulike momenter. Klarest kommer dette til utrykk for hevingsbestemmelsens forhold til § 3-9 2. punktum, fordi disse bestemmelsene befinner seg på ulike trinn i kontraktsbruddsvurderingen. As-is klausulene får her en reell betydning for partene idet man ved heving, må foreta en dobbelt vesentlighetsvurdering. | nor |