| dc.description.abstract | Boligmarkedet på Østlandet, hovedsaklig i Osloregionen, regnes som sprengt. Media viser jevnlig til et sprengt boligmarked og høye boligpriser blant annet i Osloregionen. Dette betyr at tilbudet på boliger er lavere enn etterspørselen. Prisene på boliger bestemmer hvor mye huslån husholdningene må ta. Huslån gir som regel renter fra mellom 6-9% avhengig av bankforbindeleser. Dette medfører at kjøp av bolig vil føre til at en stor andel av inntektene til en husholdning går til betaling av boliger. Husholdningenes budsjettrammer og prisene bestemmer derfor størrelsene på boligene. Gjennom forskning er det funnet at prisene på vestkanten er høyere enn på østkanten, se Medby (2002) og Grue et al (1997). Dette er en indikasjon på at lokalisering er en viktig faktor for boligpriser. Et ordtak sier: Tre faktorer er viktig for boligprisene: lokalisering, lokalisering og lokalisering. Ordtaket har et snev av sannhet i seg. Vi kan stille noen spørsmål: Hvorfor flytter noen mennesker til kommuner på Romerike? Hvorfor ønsker noen mennesker å bo i sentrum av Oslo? Er det slik at rike mennesker bor i sentrumsnære områder som Grønland, Majorstuen og Grünerløkka? Hvorfor er leiligheter i Oslo sentrum dyrere enn leiligheter i Groruddalen? Hva er årsaken til at boliger på Øvre Romerike er billigere enn boliger på Nedre Romerike?
Det er mange faktorer som påvirker valg av bosted. Dette kan for eksempel være skole, jobb fritidsaktiviteter, kollektivtrafikk, nærhet til rekreasjonsområder og støy fra bil og fly. Byggeaktiviteten på Romerike har økt kraftig, fordi Oslo ikke klarer å dekke etterspørselen av boliger.
I kapittel 2 skal vi gjennom økonomisk teori prøve å svare på spørsmål tilknyttet boliglokalisering. Vi skal først se på etterspørselsmodell med fullkommen konkurranse basert på Alonso (1964). Utgangspunktet for modellen er hvordan forbruket av sammensatte goder, areal og avstand fra et veldefinert sentrum vil påvirke husholdningens totale tilfredsstillelse gitt en budsjettbeskrankning. En hovedkonklusjon fra denne modellen er at husholdningen tilpasser seg slik at prisene på boliger er fallende ved økt avstand fra sentrum. Ifølge Fujita (1989) gir ikke modellen klare og presise konklusjoner, fordi Alonsos modell tar hensyn til at distanse både genererer unytte og økte transportkostnader. For å forenkle problemstillingen analyserer vi en modell av Fujita (ibid.) som tar utgangpunkt i en nyttefunksjon med sammensatte goder og areal. Husholdningens budsjettbetingelse antas å være den samme som hos Alonso. Når vi ser på en modell med to goder i nyttefunksjonen får vi mer klare og entydige resultater enn Alonso. En viktig antagelse i begge modellene er at transportkostnadene øker med økt distanse fra et veldefinert sentrum der alle varer og tjenester kan skaffes. Vi utvikler så husholdningenes etterspørselsrelasjoner basert på Fujitas tilnærming. Vi finner at helningen på husholdningenes budsjettbetingelse kalles husholdningens budpris. Dette er den prisen som husholdningen er villig til å betale, og ikke markedsprisen, for en enhet land på en bestemt lokalisering ved et gitt nyttenivå. Ved hjelp av budpris- og etterspørselsrelasjonene finner vi klart og entydig at prisen på boliger faller og størrelsen på bolig øker ved økende distanser i fra sentrum. En årsak til dette er at boliger i sentrum er høyest etterspurt av husholdninger med høyest betalingsvillighet. Vi finner også at størrelsen på boliger øker med distanse i fra sentrum fordi prisene på boliger faller.
Vi utvikler indirekte nyttefunksjoner som er et uttrykk for husholdningens maksimale nytte ved en nettoinntekt og pris på land. Den indirekte nyttefunksjonen brukes til å undersøke hvordan husholdningens maksimale nytte påvirkes ved forskjell eller likhet mellom betalingsvilligheten for land og markedsprisen. Vi finner husholdningens lokalisering når markedsprisen er lik betalingsvilligheten. Summen av alle husholdningers betalingsvillighet gir totalt en markedspriskurve. Markedspriskurven reflekterer at husholdningene har forskjellige preferanser og budsjettbetingelser. Preferanser og inntektsgrunnlag er derfor et viktig argument for at vi har spredt bosetting rundt byer og på landet. Ved hjelp av husholdningenes bosetningsmønster definerer finner vi husholdningenes vurdering av transportkostnader til og fra sentrum. Dersom husholdningens marginale transportkostnader er høyere enn boligens marginalkostand ved en lokalisering, flytter husholdningen nærmere sentrum. Dersom marginal transportkostnad er lavere enn boligens marginalkostnad flytter husholdningen lenger fra sentrum. En er derfor tilbøyelig til å si at konsumenten kan spare ved å kjøpe billigere land lenger fra et veldefinert sentrum kontra det å spare transportkostnader ved å bosette seg nærmere sentrum.
Vi finnet at to husholdninger med ulik inntekt vil lokalisere seg forskjellig. Husholdningen med lavest inntekt vil lokalisere seg lenger ut i fra sentrum. Husholdningen med høyest inntekt har i prinsippet høy grad av valgmulighet. Den har råd til å kjøpe dyre boliger i sentrum og å kjøpe billig og mye land utenfor sentrum. Vi finner at en befolkningsøkning i et område fører til at budprisene skifter oppover. Dette fører til at boligområder får en større utstrekning og prisene på boliger øker ytterligere i forsteder. Vi finner at en reduksjon i de marginale transportkostnadene medfører at flere ønsker å flytte til forsteder. Dette gir økte priser på boliger i forstedene.
I kapittel 3 foretar vi en empirisk undersøkelse av Romerike og nordre deler av Oslo for å bekrefte de viktigste funnene i kapittel 2. Vi tar først utgangspunkt i Folke- og Boligtellingen 1990 (FoB) for Romerike og Oslo. FoB viser at rom per bolig er lavest i Oslo og øker for kommuner lenger ifra Oslo. Vi finner at småhusbebyggelse dominerer på Romerike, mens blokk dominerer i Oslo. Disse to funnene støtter teorien om at boligstørrelse øker med økt avstand i fra et viktig byområde, i dette tilfellet Oslo.
Ved hjelp av minste kvadraters regresjonsmetode analyserer vi boligprisene og ser hvordan størrelse på bolig og avstand påvirker boligprisene. Vi finner at prisene på boliger øker med 0,65% ved 1 % økning i boligareal. Teorien antar at boligprisene vil falle med økende distanse ifra sentrum. Datamaterialet viste seg å være teorikonsistent. Dette vil si at prisene på småhus ble redusert med 0,01% ved 1% økning i avstand og blokk ble redusert med 0,05% ved 1% økning i avstand. Vi ønsket å se om boligprisene langs Gardermobanen, for hele datamaterialet, ble påvirket. Vi fant ingen klar og konsistent sammenheng mellom Gardermobanen og boligprisene, se også Strand et al (2000). For å ha funnet en sammenheng burde vi i tråd med Strand et al (2000) kun ha analysert boliger nærmere enn 100 meter fra Gardermobanen og ikke hele datamaterialet, for å finne at boliger påvirkes negativt av jernbaner.
Vi konkluderer med at boligpriser avtar desto lenger en kommer fra Oslo. Vi finner at andelen småhus og eneboliger er størst på Romerike. Vi fant at boliger generelt ikke blir påvirket av Gardermobanen, men at prisene på boliger nærmere enn 100 meter fra en jernbane blir negativt påvirket ifølge andre undersøkelser som Strand et al (2000). | nor |