Analyse av Det Norske Boligmarkedet : Er det en boble i boligmarkedet?

Abstract

Jeg tar med denne oppgaven for meg å analysere boligmarkedet i Norge med et ønske om å kunne finne de underliggende faktorer som kan forklare utviklingen i boligprisene de siste årene. Innledningsvis vil jeg ta et tilbakeblikk på historiske utviklinger i boligmarkedet og studere boligprisene under de tidligere økonomiske kriser. Videre vil jeg benytte tre veletablerte teorier for å avdekke om det eksisterer en boble i boligmarkedet. De tre analyseverktøyene som blir brukt i oppgaven er som følger: - P/R – Price to rent rate - Tobin Q teori - Case og Schiller’s 7 kriterier Ved å benytte de tre teoriene studerer jeg tilbudssiden, etterspørselssiden og de psykologiske faktorer i boligmarkedet. Mine analyser påviser en rekke faktorer som har sterk innflytelse på oppgang i boligprisene. Det er lav rente, økt netto innvandring, tilflytting, liberale utlånspolitikk, et skattesystem som favoriserer å eie fremfor å leie, sammen med en nesten uavbrutt innfrielse av vekstforventninger. De overnevnte faktorene i kombinasjon med et etterslep i boligbygging på grunn av manglende byggeklare tomter, mangel tilgang på arbeidskraft, og strengere tekniske reguleringer for bygging av nye boliger som sørger for prisvekst i boligmarkedet. Selv om boligprisene kan forklares gjennom endringer i de fundamentale verdier, er boligprisene svært sårbare for utviklingen i kredittmarkedet på kort sikt. Analysene viser at husholdningenes finansiering av bolig primært er lånefinansiert og at denne tendensen er i økende grad. Ettersom tilbud er tilnærmet konstant på kort sikt, er boligprisene bestemt hovedsakelig av etterspørselen fra husholdningene. Når de fundamentale forhold støtter oppgang i boligprisene, vil boligprisene stabiliseres på et bærekraftig nivå på mellomlang sikt dersom tilbud klarer å tilpasses etterspørsel. Endringer i forhold som innvandring, arbeidskraft, reguleringer og skattesystemer vil ikke skje over natten, og kan dermed ikke føre til sterkt fall i boligpris. I motsetning til overnevnte forhold, vil endringer i boliglånsrente og utlånspolitikk ved et sjokk kan påvirke boligprisene dramatisk som vi har erfart under krisen sommeren 2008. Jeg konkluderer med at det ikke eksisterer en boble i boligmarkedet, ettersom de fundamentale forholdene legger til rette for denne prisoppgangen de siste årene. Likevel kan jeg ikke utelukke sannsynlighet for et prisfall som resultat av et sjokk på kort sikt. På mellomlang sikt forventer jeg at boligprisene vil stabiliseres seg i et mer bærekraftig nivå.